حق توست که بدانی ! مشاور حقوقی

بررسي انتقال موقعيت قراردادي

مستاجر در عقد اجاره

مصطفي قلي ‌خسروي

رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران

تجويز انتقال منافع يكي از موارد و مسائلي است كه بين حقوقدانان به طور عموم و سردفتران اسناد رسمي به طور خاص مطرح و نحوه اجراي آن، طرز تنظيم سند مربوطه، نوع سند تنظيمي در اين خصوص و طرز عمل دادگاه‌ها در مواجهه با چنين درخواستي مورد اختلاف مي‌باشد.

اين موضوع در رابطه با اماكن تجاري از اهميت بيشتري برخوردار بوده و اختلافات بيشتري را شامل مي‌شود. اين مقاله به بررسي مفهوم تجويز انتقال منافع و نحوه تنظيم سند رسمي نسبت به آن اختصاص دارد. حكم دادگاه بر تجويز انتقال منافع عين مستاجر به غير مقيد به زمان مقرر در قانون است.

به موجب مقررات قسمت اخير ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356: «هرگاه ظرف شش ماه از تاريخ ابلاغ حكم قطعي منافع مورد اجاره با سند رسمي به مستاجر جديد انتقال داده نشود حكم مزبور ملغي‌الاثر خواهد بود».

بنابراين به نظر مي‌رسد كه اعتبار حكم بر تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غير برخلاف اعتبار مستمر و دائمي احكام قضايي محدود به زمان معين و مشخص شش ماهه است و با انقضاي مدت مرقوم از حكم صادره رفع اثر مي‌شود.

با وجود ابتداي موعد مقرر بر تاريخ ابلاغ حكم قطعي نهايت موعد شش ماهه مذكور محل اختلاف است.

با توجه به ظاهر الفاظ و عبارات مستعمل در قسمت اخير ماده 19 فوق‌الاشعار به نظر مي‌رسد به صرف انقضاي مدت شش ماه مرقوم حكم صادره ملغي‌الاثر خواهد بود، حال مستاجر در مدت شش ماه مقرر اقدامات لازم براي اجراي حكم انجام داده باشد يا خير؟

اما از طرفي با توجه به اينكه لازمه اجراي حكم، انجام اقداماتي مانند ارسال رونوشت حكم صادره به دفترخانه مربوط و اعلام مراتب به موجر بوده و عملا انجام آنها منوط به قطعيت حكم و درخواست مستاجر مي‌باشد و از يك طرف در ادامه عمليات اجرايي هم مستاجر مكلف به اخذ گواهي لازم بر مفاصاحساب از سازمان‌هاي تامين اجتماعي و بيمه‌گري، مراجع مالياتي و شهرداري... و نيز اخذ استعلاماتي چون وضعيت ثبتي و امثال آن است و انجام برخي موارد به نحو توام و هم‌زمان امكان‌پذير نبوده و نوعا هم گواهي‌هاي داراي اعتبار، زماني هستند كه در نظام اداري فعلي جمع اقدامات مراجع مختلف و آثار اقدامات آنها در مدت شش ماه مقرر غيرممكن است.

بنابراين استنتاج ظاهري از متن قانون در واقع تحميل آثار منفي نارسايي‌هاي اداري به حقوق اشخاص بوده و اين امر منافي اغراض حمايتي مقنن در تصويب قانون روابط موجر و مستاجر خواهد بود و بايد مراجع قضايي تدبير ديگري اعمال كنند و بدين جهت به نظر مي‌رسد كه طريق موجه كه جامع اغلب مصالح و فاقد كمترين مضرات باشد اين است كه چنانچه مستاجر محكوم‌له در ظرف مدت شش ماه از تاريخ ابلاغ حكم قطعي درخواست اجراي حكم را از مرجع ذي‌صلاح قضايي كند و براساس آن مرجع ياد شده دستور ارسال حكم قطعي به دفترخانه مربوط صادر كند و در صورت لزوم با صدور گواهي‌هاي لازم از مجاري قانوني استعلامات و مفاصاحساب‌هاي مربوط صورت گرفته باشد. همين اندازه اقدام براي حفظ آثار و اعتبار احكام كافي بوده و در نتيجه دشواري‌ها و مشكلات اداري مخل اعتبار حكم و منافي حقوق مستاجر نخواهد بود و چنانچه مستاجر محكوم‌له با وجود ابلاغ حكم قطعي به شرح فوق درخواست اجرا و اقدام نكرده باشد با گذشت شش ماه مقرر از حكم صادره رفع اثر خواهد شد.

به اين ترتيب اغماض اغراض محقق و تكليف قانوني موجر مشخص شده و زمينه حمايتي از حقوق مستاجر و يا اغراض و انصراف وي از اين مزاياي قانوني به نحو روشن فراهم مي‌شود.

عنوان و چگونگي سندي كه متعاقب

حكم به تجويز انتقال منافع از يد مستاجر به غير

تنظيم مي‌شود.

همان طور كه گفته شده جوهره اصلي عقد اجاره مالكيت مستاجر بر منافع عين مستاجره است و طبق مقتضيات عقد اجاره، تمليك منافع در قبال عوض معلوم تحت عنوان مال‌الاجاره يا اجاره‌بها و ... صورت مي‌گيرد از نتايج ماليت مال‌الاجاره، ماليت منافع تمليكي است و مستاجر علاوه‌ برمنافع داراي حقوق مالكانه‌اي چون حق كسب و پيشه و يا تجارت است و با توجه به عموم و اطلاق قاعده تسليط و مقررات ماده 30 قانون مدني مستاجر به عنوان مالك منافع حق تصرفات ناقله در منافع،‌حق كسب و پيشه و يا تجارت در عين مستاجره خود دارد. چون شايع‌ترين شكل تصرفات ناقله انتقال مال به موجب عقد بيع است اين گونه تصور مي‌شود كه انتقال منافع و كسب و پيشه يا تجارت هم به موجب عقدي مثل عقد بيع واقع مي‌شود و با اين پيش‌فرض انطباق وصف بايع و مشتري بر مستاجر و طرف معامله وي از يك طرف و توصيف منافع و حق كسب و پيشه و تجارت به عنوان مصداقي عيني خارجي مبيع نوعا با ترديد جدي مواجه مي‌شود.

اين ترديد به عنوان شكل سند تنظيمي در دفتر اسناد رسمي هم سرايت پيدا مي‌كند. لازم به ذكر است كه مراد ما از بروز ترديد و اشكال در تنظيم سند انتقال رسمي است والا در روابط عرفي اشكالي در انتقال قابل تصور است كه فارغ از اين مباحث بوده و مورد بحث ما نيست.

پيشكسوتان اسناد در تنظيم اسناد انتقال حق كسب و پيشه يا تجارت با مهارت و استادي كامل و در عين حال با اجتهاد بي‌بديل از ظرفيت‌ها و قابليت‌هاي سيد‌العقود يعني عقد صلح، بهره‌ها برده و اسناد موردنظر را در قالب و هيات سند صلح حقوق يا صلح منافع و امثال آن به حليه و زيور تحرير مي‌آراستند و چه گنجينه گران‌بهايي براي اخلاف خود به يادگار نهاده‌اند و امروز بر نسل معاصر هم فرض است به مصداق ضرورت حفظ سنت صالحان امت در مقام پاسداري از رويه پسنديده بزرگان جامعه سردفتران در اين گونه موارد كه منافع مورد اجاره براساس اختيارات حاصله از شروط قراردادي يا جواز قضايي طبق ماده 19 مرقوم از مستاجر به غير واگذار مي‌شود همان عنوان مالوف و مانوس صلح منافع يا صلح حقوق براي سند تنظيمي بين مستاجر و منتقل اليه انتخاب كنند، اضافه مي‌كند. چنانچه منافع مورد اجاره و حق كسب، پيشه و يا تجارت به عنوان دارايي مستاجر ممتنع از ايفاي تعهدات خود در قبال اشخاص به موجب قانون مثل مقررات مالياتي يا احكام قضايي به اشخاص تمليك مي‌شود.

ممکن است از عناوين ديگري چون انتقال قطعي و امثال آن براي تعيين نوع سند استفاده شود. هر چند درماهيت امر تاثيري ندارد، ليكن فارغ بين اراده آزاد و اراده قانوني و قضايي بوده و پاسخگوي علايق و سلايق افراد نيز خواهد بود.

مستاجر جديد (منتقل‌اليه) علاوه بر التزام به تعهدات و الزامات قراردادي بين موجر و مستاجر اول از قبيل پرداخت اجاره بها در مواعد مقرر، عدم تغيير شغل، عدم انتقال مورد اجاره به غير، تنظيف محيط مورد‌الاجاره، ضمان سلامت ابزار و يراق در مورد اجاره و... ملتزم به الزامات قانوني از قبيل رعايت مقررات شهرداري، صنفي، مالياتي و عدم تعدي و تفريط و... هم بوده و همچنين است اگر منافع و محل مورد اجاره براي اغراض و اهداف خاصي ايجاد و اختصاص داشته و به لحاظ همان اغراض و اهداف به مستاجر جديد واگذار شده مستاجر اخير نسبت به آثار و تبعات همان اغراض و اهداف ماخوذ و ملتزم خواهد بود في‌المثل چنانچه مورد اجاره ارائه خدمات خاص چون بهداشت، درمان، گردشگري، آموزشي، فرهنگي و مذهبي طبق مقررات و ضوابط تخصيص داشته مستاجر جديد نمي‌تواند به عذر انتقال مورد اجاره از يد مستاجر و متعهد اولي به وي از ايفاي تعهدات ارائه خدمات استنكاف كند و بدون رعايت ضوابط و مقررات حتي با تحصيل اجاره موجر نوع شغل و كاربري محل را تغيير دهد.

مقررات ماده 12 قانون كار جمهوري اسلامي تغيير حقوقي در وضعيت كارگاه از جمله انتقال حقوق كسب، پيشه و تجارت از يد كارفرماي سابق به يد مستاجر اخير به عنوان كارفرماي جديد موثر در قرارداد كار نبوده و بدين جهت مستاجر جديد قائم‌مقام مستاجر اول در كارگاه است و پاسخگوي تعهدات ناشي از انتقال در قبال كارگران اشخاص ثالث و مراجع ذي‌ربط خواهد بود.

نقش و سمت موجود در سند تنظيمي

بين مستاجر سابق (اول) و لاحق (منتقل‌اليه و مستاجر جديد)

متاسفانه از نتايج عدم توجه به ارائه موجر و مستاجر در استمرار رابطه استيجاري حاكميت اراده قانوني در رابطه مذكور ايجاد تصوري در اذهان عامه است كه بر اساس آن به نظر مي‌رسد بين موجر و مستاجر از روز ازل تنازعي وجود داشته كه استمرار آن ابدي است و پيروز واقعي هم در اين تنازع نامعلوم، ولي مال‌باخته اصلي موجر است و بدين جهت موجر براي پرداخت حق قانوني مستاجر اهتمامي ندارد و در انتقال منافع عين مستاجره و تامين حق كسب و پيشه به غير با مستاجر همراهي نمي‌كند. در صورتي كه وجود رابطه حسنه بين موجرين و مستاجرين و استمرار حسن هم‌جواري بين آنها سنت ديرين اكثريت موجرين و مستاجرين است و چه بسيار ديده شده كه موجر در جهت ارتقاي وضعيت اقتصادي مستاجر، خود پيشگام همراهي با وي بوده و يا مستاجر تخليه عين مستاجره را براي رفع مشكل موجر بر خود فرض لازم دانسته و با تمايل شخصي از حقوق مكتسب خود اعراض و يا با موجر مصالحه مي‌كند.

با عنايت به اين موارد در هر حال چنانچه موجر منتقل اليه حقوق مستاجر باشد، در اين صورت فسخ سند اجاره و لحاظ آن در ستون ملاحظات دفتر، كفايت از موضوع مي‌كند. چنانچه موجر براي انتقال ارادي يا قضايي منافع و حق كسب و پيشه از يد مستاجر به غير رضايت داشته باشد و از سر همراهي ترتيب تنظيم سند در دفتر اسناد رسمي را فراهم كند، در اين صورت ممكن است بدوا اجاره‌نامه تنظيمي بين موجر و مستاجر اول فسخ و پس از رفع اثر آن، سند اجاره ديگري بين موجر و مستاجر دوم تنظيم ‌شود و با وجود فقدان موانع قانوني اين رويه نادر است.

در حالت ديگر، بين مستاجر اول و مستاجر جديد سند رسمي بر واگذاري منافع مورد اجاره و حق كسب و پيشه و تجارت تحت عنوان صلح حقوق و يا ساير عناوين ناقله تنظيم و متعاقب آن بين موجر و مستاجر جديد سند اجاره تنظيم مي‌شود و ظاهرا ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر و عمومات اصول حاكميت اراده در عقود و صحت لزوم در آن و ساير اصول و قواعد و مقررات حقوق مدني مويد مراتب مذكور است، ليكن در مواردي از قبيل مشكلات شخصي و وجود اختلاف و نارضايتي بين طرفين حضور و همراهي موجر با مستاجر ممكن نمي‌باشد در اين صورت مستاجر با استفاده از شرط اشتراطي در سند اجاره و يا تحصيل جواز قضايي طبق ماده 19 از دادگاه صلاحيت‌دار منافع و حقوق كسب، پيشه و تجارت خود در عين مستاجري را در قبال سند صلح حقوق يا منافع به شخص ثالث واگذار مي‌كند و يا حقوق مذكور به موجب احكام قضايي به ثالث تمليك و براساس آن سند انتقال در دفتر اسناد رسمي تنظيم مي‌گردد.

در اين صورت طرفين و متصدي دفتر تنظيم‌كننده سند صلح يا انتقال قطعي براي تبيين كيفيت رابطه مستاجر اول و موجر از يك طرف و مستاجر جديد و موجر از طرف ديگر و همچنين رابطه بالعكس تكليفي ندارند و اين موجر است كه در جهت استيفاي حقوق خود طبق قانون روابط موجر و مستاجر از جمله مقررات ماده 7 و قسمت دوم ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر متعاقبا اقدام كند و مستاجر دوم نيز مي‌تواند با لحاظ شرايط مقرر در قانون مذكور طبق ماده 7 و قسمت اخير ماده 10 درخواست تنظيم رسمي اجاره و الزام موجر بر تنظيم آن را نمايد كه در هر حال هيچ يك از وضعيت‌هاي اخير ارتباطي با تنظيم سند براي واگذاري يا انتقال منافع و حق كسب، پيشه و تجارت مستاجر به شرح فوق ندارد و نوعا مستقل از امر واگذاري و انتقال واقع مي‌شود.